馮侖憶創(chuàng)業(yè)

　　【企業(yè)上市選擇第一制約因素:風(fēng)險(xiǎn)偏好】
　　從房地產(chǎn)公司來說，到了出嫁階段，上市不上市，房地產(chǎn)公司就出現(xiàn)很多問題。在這個過程當(dāng)中，每一家公司都在選擇，特別是到了上市以后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨商業(yè)模式的選擇，面臨著最終怎么樣持續(xù)成長的選擇。就像人生到了中年以后仍然有很多選擇。在這個地方選擇，以房地產(chǎn)公司為例，我發(fā)現(xiàn)有幾個制約快速成長的因素。第一個因素解決風(fēng)險(xiǎn)偏好。增長和風(fēng)險(xiǎn)偏好有很大關(guān)系。
　　在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，增長快的多數(shù)屬于風(fēng)險(xiǎn)偏好較大的。風(fēng)險(xiǎn)偏好是什么呢?就是負(fù)債率比較高，激進(jìn)。我們從早期創(chuàng)業(yè)，到中間經(jīng)過了很多困難，也差點(diǎn)兒垮了，又收拾好了。我們從93年到95年發(fā)展的非�？欤�青春期，撒尿不服，什么都敢干。到了96年以后，幾乎出現(xiàn)了很多崩潰性的問題。然后就慢慢的變賣資產(chǎn)、還債再收拾，倒騰倒騰，再讓它慢慢活過來。整個公司的風(fēng)險(xiǎn)偏好比較低，所有的股東，包括我，都已經(jīng)苦不堪言，不再愿意冒這么大的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)偏好多了，我們就做一些服務(wù)性的。房地產(chǎn)的下游是開發(fā)，中游是服務(wù)，上游是金融。我們就在中下游做很多事情，這樣屬于低負(fù)債的業(yè)務(wù)，高負(fù)債業(yè)務(wù)做得很少，給人的感覺成長很慢。但你在其他領(lǐng)域很領(lǐng)先。
　　小公司也好，大公司也好，在增長的時候跟治理結(jié)構(gòu)有關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)總體起來看，股權(quán)比較集中的企業(yè)，就是獨(dú)裁專斷的老板，增長的比較快。然后公司股權(quán)比較分散的公司，相對來說決策風(fēng)險(xiǎn)偏好比較低。風(fēng)險(xiǎn)偏好也和股權(quán)的集中度有關(guān)。我們現(xiàn)在知道的很多公司，當(dāng)年上市前負(fù)債率是300%到700%，但是這個老板就是獨(dú)斷，非常敢于賭博，最后就是一把賭過去了，今天成為非常耀眼的一個明星。有一些公司的治理相對比較分散，不大容易集中起來做高風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)，增長比別人要慢。
　　從公司治理來說，一般股權(quán)集中超過50%的私人公司愿意做冒險(xiǎn)的事。現(xiàn)在應(yīng)該理解萬科為什么不行賄呢?其實(shí)他完全沒有行賄的動機(jī)和利益基礎(chǔ)。王石的股份連0.1%都不到，連0.01都沒有。他怎么樣行賄呢?行賄以后，掙錢給股東了，坐牢是他自己，他能這么傻嗎?他再傻也不能傻到這個程度。治理結(jié)構(gòu)到這個程度了，股權(quán)分散到這樣，一般經(jīng)理人就不愿意行賄，行賄以后個人沒好處。
　　【為解決問題而創(chuàng)新】
　　還有一件事，就是你公司所在行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)，你怎么回應(yīng)這個挑戰(zhàn)，也就是創(chuàng)新的壓力。在中國目前的房地產(chǎn)行業(yè)中，總體來說創(chuàng)新的壓力不像互聯(lián)網(wǎng)這么大。因?yàn)槲覀?0%的時間和80%的行為都在人造空間里完成，房地產(chǎn)的使命是創(chuàng)造有價值的人造空間。如果人不改變這種狀況，也就是說不改變?nèi)嗽谌嗽炜臻g里生存發(fā)展，我們這個行業(yè)就不會消失。
　　我們總是要研究，研究在空間里怎么樣提高租金回報(bào)，這就是創(chuàng)新。最后我們發(fā)現(xiàn)在空間里的租金回報(bào)和人的行為還有關(guān)系�？傮w來說，站著不如坐著掙錢，坐著不如躺著掙錢。當(dāng)你讓一個人在寫字樓里始終站著的時候掙不著什么錢，但坐著掙錢，比如吃飯、開會，都可以掙錢。站著最不掙錢，百貨公司里的人都拎個包站著，都不買。為什么躺著掙錢呢?比如纖體、美容、spa，躺著掙錢。另外，八寶山告別廳也是躺著，45分鐘收2千塊錢，50來平米，一年可以收700萬租金。我們怎么樣讓人進(jìn)到這個空間里坐下來、躺下來，就能有回報(bào)。這都得創(chuàng)新。實(shí)際上在房地產(chǎn)領(lǐng)域，看似不敏感，但這些積累的微小的創(chuàng)新活動都跟公司長久的生命有很大的關(guān)系。
　　除此之外也有很多大的戰(zhàn)略創(chuàng)新。這個創(chuàng)新就和互聯(lián)網(wǎng)有關(guān)。互聯(lián)網(wǎng)時代，我們作為傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)，我們也非常關(guān)注。我們也在想一個問題，它對我們創(chuàng)新的意義究竟是在兩條腿基礎(chǔ)上再長出一條腿，還是制造一個新動物。馬云總在跟我們講互聯(lián)網(wǎng)是一個新動物。我就在想，我們?nèi)绻�是傳統(tǒng)企業(yè)，弄點(diǎn)兒互聯(lián)網(wǎng)，就相當(dāng)于長出第三條腿，前兩條腿怎么協(xié)調(diào)?就相當(dāng)于傳統(tǒng)百貨又弄了一個網(wǎng)站，這就叫長出第三條腿，往往協(xié)調(diào)性反而不好。我們已經(jīng)是老動物了，怎么做成新動物?馬云講的很徹底，我就是要?dú)⒌舭儇浌�司，我就是新的。你們是百貨公司，又要保舊的，又要做新的，等于是左手養(yǎng)大的東西殺右手，下不了狠心。
　　后來我們在五年前做了決定，第一是在傳統(tǒng)領(lǐng)域也長出第三條腿，在客戶服務(wù)、服務(wù)界面、內(nèi)部管理等等方面。更重要的是我們做立體城市這個模式，跟傳統(tǒng)的房地產(chǎn)完全斷開，是另外一組人，另外一組思維，也是為了消滅傳統(tǒng)房地產(chǎn)的商業(yè)模式。傳統(tǒng)房地產(chǎn)是縱向模式，和很多傳統(tǒng)商業(yè)模式一樣是從產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)一直到售后服務(wù)，這是縱向的模式。
　　但是，互聯(lián)網(wǎng)時代出現(xiàn)了一個平臺模式是橫向模式�，F(xiàn)在很多巨大的互聯(lián)網(wǎng)公司都是平臺模式。我們就嘗試在房地產(chǎn)行業(yè)，在城市化過程中建立一個房地產(chǎn)的平臺模式，最終可能使我們傳統(tǒng)的縱向模式的房地產(chǎn)企業(yè)依附于它。我們今天要在淘寶上開店，我是縱向的，就是開店的，但我放在它上面開，它是橫向模式。
　　【有100個小弟的大哥不如有3個小弟的大哥】
　　其實(shí)企業(yè)無所謂大小，只在好壞。我們一直講一句話，結(jié)構(gòu)關(guān)乎生死，規(guī)模只在乎體面。一個公司的結(jié)構(gòu)決定你是生是死，大小是個面子問題。走到哪兒，后面100個小弟和3個小弟，100個小弟的大哥就牛逼。你要給小弟出糧，出糧就是發(fā)工資，負(fù)擔(dān)也很重。也可能你是貸款當(dāng)大哥。你這個大哥就沒有意義。我只有3個小弟，但我們是自己家掙的錢。我們更重視結(jié)構(gòu)，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、人員結(jié)構(gòu)，而不在乎短期的階段性規(guī)模。
　　我們作為一個小企業(yè)，我們沒有辦法選擇我們的出身，但我們可以選擇價值觀，你是做好人，還是做一般的平庸的人。好人也分普通好人和杰出好人。你可以選，也可以選擇做個稀里糊涂的人，還可以選擇偶爾干干小壞事的人，也可以選擇成為兩院院士，要么坐牢，要么到醫(yī)院，你都可以選擇。這個階段，對小企業(yè)成長很重要。選擇完了以后，你要上市不上市，資本結(jié)構(gòu)，這也是個選擇。再到最后，可能要選擇否定自己，重新創(chuàng)新，然后讓公司適應(yīng)新的競爭環(huán)境，然后再出發(fā)。
　　一個小企業(yè)的成長歷史，我大體描繪了一下跟人生的階段是一樣的。我們有很多選擇的岔路口，但我們一定要在關(guān)鍵的時候做一個慎重的判斷，我的感覺就是聽大道理。什么叫大道理?大道理就是只有少數(shù)人做而多數(shù)人說的道理。小道理是所有人都做，但是不說。大道理是說的人很多，但做的人很少。你就選這些道理，大體上不會錯。比如不行賄，這做起來非常之困難，大家都知道，有時候碰到特別事情。但是，你堅(jiān)持這么做，你就會有未來。